自宅が古くなってきたときや家族構成・生活様式が変わったときに、建て替えとリフォームのどちらを選択するか、迷う方は多いでしょう。建て替えとリフォームには、それぞれにメリットとデメリットがあるので、しっかり選ばないと後々後悔しかねません。今回は建て替えとリフォームの判断基準について解説し、それぞれのメリット・デメリットに関しても説明します。この記事を読むと建て替えとリフォームの判断方法が理解できるので、ご自分にあった改築がわかります。まずは、今の状態を把握したうえで判断していきましょう。
建て替えとリフォームの違いは？
建て替えとリフォームの違いは、現在お住まいの住宅の基礎部分に手を付けるかどうかです。基礎部分ごと取り壊して、新たに建築するのが建て替えで、基礎は残して改築するのがリフォームです。一般的にはリフォームの方が安価ですが、もちろん例外もあります。どちらを選ぶべきなのかは、現在の住宅の状態や将来設計によって異なります。次項では、両者の詳しい違いについて見てみましょう。
双方の違いを徹底比較
建て替えとリフォームはどちらも、住まいを新しくして美しくする目的は共通していますが、明確な違いもあります。
それぞれの特徴をまとめました。
| 建て替え | リフォーム | |
| 定義 | 既に建築されている建物を解体撤去し、新たに住宅を新築する | 既にある住宅の基礎は残し、部分的に修繕や改修をする |
| 築年数の目安 | 30年以上 | 大規模なリフォームの場合
築20年〜30年、 部分リフォームの場合 築10年〜20年 |
| 費用の目安 | 1,000万円〜4,000万円
（工事内容により異なる） |
300万円〜2,000万円
（工事内容により異なる） |
| 改修以外の費用 | 解体費、破棄費、仮住まい費用、引越し費用 | 基本的にはなし |
| 自由度の高さ | 自由に考えられる | 制限される |
| 工期 | 4〜6ヵ月 | 1ヵ月 |
工事の内容や規模によって異なりますが、通常は建て替えの方が高価で、工期も長期に渡ります。
建て替えのメリット・デメリット
建て替えを行うか判断する際に大切なのは、メリットがデメリットを上回っているかを意識することです。建物の建て替えのメリット・デメリットについて、詳しく解説します。
メリット｜希望通りの家が可能
建て替えでは新たに建物を作るので、理想の構造や間取り、設備などを納得いくまで追い求められます。また、耐震性能や断熱性能も考慮に入れて設計すれば、安全で快適な暮らしを手に入れられ、安心感を得られるでしょう。建て替え時は市区町村に届出を行いますが、新築として新たに登録されるので、資産価値ももちろん新築です。家族構成やライフスタイルに大きな変化があった際に、現在の自分たちにあった住まいに作り替えたいと考える方も多いのではないでしょうか。
デメリット｜新築時と同じ手間と時間がかかる
建て替えはすべての建材を新調するので、新築の際と同じくらいの手間がかかります。リフォームと比べて時間もかかるので、仮住まいも必要です。また、最大のデメリットといえるのが、工事費用が高くなる点です。新たに家を建てるだけでなく、解体や外構工事なども必要になるので、すべての費用を合計すると、一般的な新築よりも高価になるケースもあります。さらに、不動産取得税や登録免許税、印紙税などの税金もかかってきます。
リフォームのメリット・デメリット
ここまでは建て替えのメリットとデメリットを見てきましたが、もちろんリフォームにも、メリットとデメリットは存在します。ここからは、リフォームのメリット・デメリットを詳しく解説します。
メリット｜予算が組みやすい
リフォームの場合は、施工部分がわかっているので予算が組みやすいのがメリットです。また、建て替えに比べて工期が短く、費用も比較的安価で改修できます。特に壁紙の張り替えをはじめ、家具の設置や外壁の塗装、設備の交換などの部分リフォームは建築確認申請が不要なので、依頼後すぐに工事が始められます。また、既存の住宅に住みながら工事を進められるので、仮住まいは不要です。ご希望の予算に合わせるためにリフォームする場所や施工方法を絞れるのも予算が組みやすい要因です。
デメリット｜希望通りにならないケースも
リフォームの最大のデメリットは、間取りを自由にできない点です。さらに戸建ての木造住宅の場合は、増築して床面積が増えると、建築確認申請が必要になるケースがあります。現在の住宅の範囲内であれば、どのような間取りにでもできる、というわけではありません。構造によっては、壁を動かせないなどの制限があり希望通りにならないケースもあります。特に、2×4（ツーバイフォー）や鉄骨造りの場合は、間取り変更が難しかったり、対応できる業者が限られたりします。どこまでのリフォームに対応できるかは、建設会社の技術によっても変わりますので、施工業者は慎重に選びましょう。
建て替えとリフォームを選ぶ判断基準
家の特徴や建て替えとリフォームの特徴を踏まえて、どちらを選ぶべきかの判断基準を解説します。ここでは、今現在お得なのはどちらかだけではなく、長い目で見たときの基準も併せて紹介します。
家の劣化状況で決める
建て替えかリフォームかで悩んだときは、まずは家の築年数と建物の劣化の進行状況を把握するのが大切です。老朽化があまりに進んでいる場合や旧耐震基準で建てられている場合は、リフォームすると新築と同じくらいかそれ以上の費用がかかる可能性があります。そのため、老朽化の激しい家は建て替え一択です。
築30年未満の場合
築30年未満の場合は建物の状態にもよりますが、状態が良く、住みやすくするための修繕であれば、リフォームがよいでしょう。築30年未満の建物は、新耐震基準に適合している建物です。ここでリフォームして定期的にメンテナンスを行えば、あと50年は住み続けられます。ただし、家族が増えた、二世帯住宅にしたいなどの理由で大きな間取り変更をしたい場合は、建て替えが必要です。
築30年〜40年の場合
築30年〜40年になってくると、リフォームだけでなく、建て替えも視野に入ってきます。旧耐震基準の建物の場合は、大規模な耐震工事が必要で費用も高額です。また、柱や基礎といった建物の構造部分まで老朽が進んでいる可能性が高いので、場合によっては建て替えの方が安いケースもあります。ただし、今まで外壁や屋根などのメンテナンスを行ってきており、基礎がしっかりしているケースでは、リフォームの検討も可能です。
築40年以上の場合
築40年を超えると、基本的には建て替え一択です。例えば築50年の住宅は建築基準法改正前の旧耐震基準の建物のため、大規模な耐震工事が必要になり、リフォームをするには高額な費用がかかるでしょう。また、柱や基礎といった建物の構造部分まで老朽が進んでいる可能性が非常に高いので、建て替えの方が安いケースが多くなります。ただし、今までに外壁塗装や床下のメンテナンスをこまめに行ってきたような場合は、建物の状態が良い可能性もあり、その場合はリフォームでよいでしょう。
費用で決める
建て替えとリフォームの費用は、内容によってかなり幅がありますが、一般的にはリフォームの方が安価です。しかし、建て替えは現在の技術や設備で新築するので、一度建て替えてしまえば、その後のメンテナンスや修繕にかかる費用は大きく削れます。将来的なコストも考えながら検討しましょう。また、業者に見積もり依頼をする際は、リフォームと建て替えの両方で見積もりを出してもらうと、詳しい比較が可能になります。
今後の居住年数で決める
今後何年住み続けるのかも、リフォームと建て替えで悩んだときの判断材料になります。木造住宅の寿命は、30年程度といわれています。そのため、すでに新築時から年数が経過している古い住宅の場合は、一度リフォームしたあとも継続的にリフォームや建て替えの検討が必要です。
- 孫の代もずっと住み続けるのか
- すでに独立している子どもたちが戻ってくる可能性はあるのか
- 将来的に二世帯住宅にする可能性はあるか
上記内容を考慮し判断するようにしましょう。
まとめ
建て替えとリフォームのどちらを選ぶべきかは、さまざまな要因によって変わってきますし、必要な費用もそれぞれ大きく異なります。どちらを選んだにしても、多額の工事費がかかるので迷ってしまうのも当然です。判断のためにはまず家の状態を正しく把握し、さらに将来どのような生活を送りたいかを考慮して慎重に決めましょう。
Q&A
Q：古い木造一戸建て、建て替えとリフォームどちらがいい？
A：全面的に改修工事になり高額になる場合や、老朽化が進んでおり、地盤や土台、柱に問題が発生している場合は建て替えの方がよいでしょう。
Q：住みながらでも工事はできるか？
A：リフォームであれば、大がかりな工事の場合でも、部屋ごとの施工や1、2階に分けて工事できますので可能です。
Q：間取りの変更は自由にできるか？
A：建て替えの場合は問題ありません。リフォームの場合は住宅の構造によってはできないリフォームもあります。
